Cuando el arrendador quiere recuperar la vivienda cedida en arrendamiento porque el inquilino ha dejado de pagarle el alquiler tiene que interponer un desahucio por impago de la renta.

El desahucio, no es más que un procedimiento judicial, encaminado a que el dueño recupere la vivienda alquilada.

Aunque el procedimiento de desahucio, por ejemplo, ha de interponerse también cuando el inquilino permanece en la vivienda después de haber expirado el tiempo pactado y no se quiere marchar, en este post nos vamos a ocupar del procedimiento de desahucio por impago de la renta, que sigue siendo el más habitual.

Hay que hacer hincapié en dos cuestiones:

1ª.-  El artículo 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el arrendador podrá resolver el contrato de arrendamiento por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

2ª.-  El procedimiento de desahucio por impago de la renta está regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículo 440.3 y 4).

Aunque el arrendador pueda dar por resuelto el contrato cuando el inquilino deja de pagar el alquiler, como hemos visto por la redacción del artículo 27.2 a) de la LAU, aquél ha de acudir necesariamente al Juzgado para que desaloje al inquilino y le devuelva la posesión del inmueble, pues si el arrendador pretende hacerlo él mismo por la fuerza, puede verse envuelto en una infracción penal, como por ejemplo en un delito por “realización arbitraria del propio derecho” o un delito de “coacciones“.

Actuaciones previas a la demanda de desahucio por impago de la renta

1.-  Hablar con el inquilino inmediatamente que haya transcurrido el plazo de pago de la mensualidad para solucionar amistosamente el problema planteado.

2.-  Si no atiende el requerimiento de pago amistoso, contactar inmediatamente con un abogado, ya que el tiempo corre en contra del arrendador (“no tiene su casa ni tampoco percibe renta”).

En el procedimiento de desahucio por impago de la renta es necesaria la intervención de un abogado y un procurador. Es importante que cuando vayas a contratar a un abogado, se pacte previamente por escrito (“hoja de encargo”) el importe total de los honorarios de estos profesionales.

Interponer la demanda de desahucio por impago de la renta

– La persona que tiene que interponer el procedimiento judicial es el arrendador (persona que figura en el contrato).

– El Juzgado competente será el del lugar donde radique el inmueble alquilado.

–  Junto con la recuperación del inmueble se puede solicitar además que se condene al inquilino a que pague el importe de la renta adeudada (“se acumulan ambas acciones“).

–  Si se dirige la demanda contra algún avalista para que se le condene al pago de las rentas adeudadas, deberá ser requerido previamente mediante burofax.

–  Entre los documentos imprescindibles que hay que acompañar a la demanda de desahucio se encuentra:

1. a) Poder Notarial para pleitos (a favor del procurador que lo represente) o comparecencia apud acta en el Juzgado (aunque esta última no es recomendable por el tiempo que retrasa el procedimiento).

1. b) Contrato de arrendamiento.

Actuaciones judiciales

–  El Juzgado, tras recibir la demanda, dictará un decreto en el que deja señalada la fecha del juicio (para el caso de que se oponga el inquilino) y la fecha del lanzamiento.

–  El Decreto se le notifica al inquilino.

–  El inquilino tiene el plazo de 10 días hábiles para OPONERSE a la demanda de desahucio, en cuyo caso se celebrará un juicio. No es frecuente que el inquilino se oponga al procedimiento de desahucio por impago de la renta, por lo que directamente queda señalada la fecha de lanzamiento.

¿Qué puede hacer el inquilino cundo recibe el decreto del juzgado?

1º.-  No hacer nada.  En este supuesto, será lanzado judicialmente en la fecha que conste señalada en el Decreto.

2º.-  Pagar la cantidades adeudadas en el plazo de 10 días y seguir ocupando la vivienda. Esta situación se denomina “enervar el desahucio” y sólo puede hacerlo una sola vez durante la vida del contrato.

3º.-  Pagar las rentas adeudadas y entregar la posesión del inmueble.

4º.-  Entregar el inmueble (las llaves) pero no pagar las rentas adeudadas. en este caso el procedimiento de desahucio finaliza aunque continuará respecto de la reclamación de las rentas.

5º.-  Oponerse al desahucio. En este caso puede el inquilino solicitar la designación de un abogado de oficio en el plazo de los 3 primeros días desde que reciba el Decreto. En caso de oposición se celebrará el correspondiente juicio en la fecha señalada y habrá que esperar el dictado de la correspondiente sentencia.

6º.- Advertencias: Con motivo de la declaración del estado de alarma con motivo de la pandemia del covid-19, el arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica sin alternativa habitacional puede pedir una SUSPENSIÓN excepcional del procedimiento de desahucio por falta de pago o del lanzamiento.

Si quieres leer literalmente las distintas respuestas que tiene el inquilino frente al decreto de desahucio tienes que acudir a lo que dispone el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

¿Cuál es el tiempo medio de un desahucio por impago de renta?

Aunque todo dependerá del caso concreto, lo normal si no existe oposición por parte del inquilino (supuesto habitual) es que resuelva aproximadamente en el plazo de 4 o 5 meses, incluido el lanzamiento.

Ahora bien, si el inquilino, solicita abogado de oficio porque pretenda oponerse, el plazo puede aumentar 2 o 3 meses más.

Es importante si se produce el lanzamiento judicial del inquilino que se levante acta por la Comisión judicial encargada del lanzamiento para que detalle el estado de la vivienda, a los efectos de posibles daños que puedan reclamarse con posterioridad.