Desahucios y reclamaciones de rentas
El desahucio es el procedimiento legal que permite al propietario recuperar su vivienda o local alquilado cuando el inquilino incumple sus obligaciones, especialmente el pago de la renta. Si eres propietario en Salamanca y tu inquilino deja de pagar el alquiler, es fundamental conocer el proceso adecuado. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) otorga al arrendador la facultad de resolver el contrato de pleno derecho en caso de impago y presentar la demanda de desahucio. Además, el inquilino puede evitar temporalmente el lanzamiento judicial pagando las cantidades pendientes antes del juicio. En Rubén Bellido Abogado somos especialistas en desahucio por impago y en reclamar las rentas adeudadas, ofreciendo asesoramiento profesional actualizado a 2025.
Tipos de desahucio
El desahucio por impago de alquiler es el más habitual. Ocurre cuando el inquilino deja de abonar la renta pactada y acumula varias mensualidades pendientes. Según la LAU, la falta de pago autoriza al arrendador a resolver el contrato e iniciar el proceso judicial de desahucio. El arrendador debe notificar al inquilino la deuda pendiente; si no se regulariza el pago, se presenta la demanda de desahucio junto con la reclamación de las rentas adeudadas. Cabe destacar que el inquilino aún puede enervar la demanda pagando las cantidades atrasadas en cualquier momento antes de la vista.
El desahucio por precario se aplica cuando una persona habita la vivienda sin pagar renta ni tener contrato, por ejemplo, un familiar o conocido que vivía gratis. En estos casos el ocupante no tiene derecho legal al inmueble. Para recuperar la posesión, el propietario debe interponer una demanda de desahucio por precario, acreditando que el ocupante carece de título válido sobre la vivienda.
Cuando finaliza el contrato de alquiler y el inquilino no abandona la vivienda, el arrendador puede instar un desahucio por expiración del plazo. Para ello debe haber comunicado correctamente con antelación su intención de no renovar el contrato, siguiendo los plazos que establece la Ley. Una vez cumplidos estos requisitos, se presenta la demanda judicial de desahucio por finalización de contrato.
Procedimiento de desahucio por impago de alquiler
Requisitos previos
Contrato de alquiler vigente. Debe existir un contrato escrito de arrendamiento firmado por ambas partes.
Rentas vencidas. Que haya una deuda clara de alquiler impagado.
Requerimiento de pago fehaciente. Antes de demandar se recomienda enviar un burofax, carta certificada o comunicación notarial al inquilino requiriéndole el pago en un plazo determinado (p.ej. 10-15 días). Este requerimiento sirve para documentar el impago y puede agilizar el proceso judicial.
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Pasos a seguir
Requerimiento de pago al inquilino: Se envía un burofax o comunicación fehaciente recordando las rentas pendientes y concediendo un plazo breve para que pague.
Presentación de la demanda: Si el inquilino no salda la deuda, el propietario interpone una demanda de desahucio por impago y reclamación de rentas en el juzgado competente. La demanda incluirá los meses adeudados y, en su caso, la petición de lanzamiento.
Juicio y sentencia: Si el inquilino no contesta a la demanda, el juez dictará sentencia estimando el desahucio y ordenando el desalojo.
Si se opone, se celebrará una vista (juicio verbal) en la que ambas partes exponen sus pruebas y argumentos.Lanzamiento del inquilino: Tras la sentencia favorable, se fija fecha para el lanzamiento.
Si el inquilino no abandona voluntariamente, el juzgado procederá al desalojo con apoyo policial si es necesario.
A partir de ese momento, el propietario recupera la posesión del inmueble.
Reclamación de rentas impagadas
Aunque se tramite el desahucio, el propietario puede reclamar independientemente el dinero adeudado. Se suele presentar una demanda de reclamación de cantidad para cobrar las rentas pendientes. Según la cuantía se aplican distintos trámites:
Juicio monitorio. Procedimiento rápido para deudas inferiores a 2.000 € sin necesidad de abogado.
Juicio ordinario. Para cantidades superiores a 2.000 €, requiere demanda judicial con abogado y procurador.
Ejecución de sentencia. Si el inquilino no paga voluntariamente tras la sentencia, el propietario puede solicitar el embargo de bienes o cuentas bancarias del deudor para satisfacer la deuda.
Es importante actuar antes de que prescriba la acción (normalmente a los 5 años del impago) y emplear todas las vías legales disponibles para asegurar el cobro.
Inquilino sin bienes
Si el deudor no dispone de bienes embargables, recuperar el importe puede ser muy difícil. En estos casos el propietario puede:
Incluir al inquilino en ficheros de morosos (ASNEF, RAI), lo que puede dificultar que obtenga créditos o nuevos alquileres.
Ejecutar la sentencia por 5 años: si el deudor mejora su situación en el futuro, se podrán embargar sus ingresos o bienes nuevos.
Negociar un pago fraccionado o aceptar una dación en pago de la deuda como solución alternativa.
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En Rubén Bellido Abogado (Salamanca) disponemos de experiencia específica en desahucios por impago y reclamación de alquileres. Nuestro equipo legal puede asesorarle en cada paso del proceso, agilizar los trámites y defender sus derechos ante los tribunales. Si busca un abogado para reclamar alquiler o evitar retrasos en el desahucio, no dude en contactar con nuestro despacho para una evaluación personalizada de su caso. Contar con asesoramiento experto incrementa las garantías de éxito en la recuperación de su inmueble y las rentas adeudadas.
Preguntas frecuentes sobre desahucios y reclamaciones de renta
El tiempo estimado para un desahucio en España varía entre tres y seis meses si el inquilino no presenta oposición a la demanda. Sin embargo, si el inquilino se opone y hay juicio, el proceso puede extenderse hasta un año o más. Otros factores que pueden influir en la duración incluyen la carga de trabajo del juzgado, la posible concesión de prórrogas por parte del juez y la capacidad del inquilino para presentar recursos legales que retrasen la ejecución de la sentencia.
Si el inquilino no solo incumple con el pago del alquiler, sino que además deteriora el inmueble, el propietario puede incluir en la demanda de desahucio una reclamación por daños y perjuicios. Para ello, es fundamental disponer de pruebas, como fotografías, informes periciales o facturas de reparación. En algunos casos, se puede reclamar el importe a través de la fianza del alquiler, pero si esta no cubre los daños, será necesario presentar una demanda adicional para recuperar los costes de las reparaciones.
No, en España el propietario no puede desalojar a un inquilino por su cuenta sin seguir el procedimiento legal. Cualquier intento de desalojo por la fuerza, como cambiar la cerradura o cortar los suministros, se considera un delito de coacción y puede conllevar sanciones penales. Para recuperar la vivienda de manera legal, es necesario interponer una demanda de desahucio y esperar la resolución del juzgado. Solo en casos excepcionales, como cuando el inquilino abandona voluntariamente la vivienda, el propietario puede recuperar la posesión sin acudir a los tribunales.
Si el inquilino no tiene bienes ni ingresos que permitan el cobro de la deuda, la recuperación del dinero puede ser complicada. En estos casos, el propietario puede inscribir la deuda en un fichero de morosos como ASNEF o RAI, lo que puede dificultar al inquilino la obtención de créditos o alquileres futuros. También se puede solicitar la ejecución de la sentencia durante un período de cinco años, con la posibilidad de embargar bienes si la situación económica del inquilino mejora en el futuro. En última instancia, algunos propietarios optan por negociar un pago fraccionado o aceptar una dación en pago como alternativa.
Si el inquilino abandona la vivienda sin previo aviso y deja de pagar el alquiler, el propietario puede interponer una demanda por incumplimiento contractual y reclamar las rentas adeudadas hasta la fecha de finalización del contrato. En este caso, es recomendable documentar el estado en el que quedó el inmueble y asegurarse de que el inquilino no ha dejado bienes personales en la vivienda. También se recomienda comunicar la situación a la policía para evitar posibles responsabilidades legales en caso de futuras reclamaciones por parte del inquilino.
Sí, el propietario puede negarse a renovar el contrato de alquiler, pero debe hacerlo conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Si el contrato es de vivienda habitual y ha transcurrido el plazo mínimo legal de cinco años (siete si el arrendador es una empresa), el propietario puede optar por no renovar siempre que avise al inquilino con una antelación mínima de cuatro meses. En el caso de contratos de menor duración o de alquileres temporales, el propietario debe cumplir con las condiciones establecidas en el contrato y comunicar su decisión dentro del plazo estipulado.